Notion de profilage des bâtiments
La notion de profilage du bâtiment qui sera exploitée pour la mise en œuvre d'une planification consiste en son identification en termes :
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de destination ;
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d'usagers (leurs besoins et caractéristiques) ;
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d'environnement lié au site.
Il constitue la base d'un diagnostic d'usage du bâtiment ou du patrimoine. La performance des bâtiments ne doit pas uniquement être évaluée par des critères techniques et financiers ; elle doit également être le reflet de la satisfaction des usagers suivant l'ensemble des critères qui les intéresse. L'objectif est donc de mettre au point un diagnostic d'usage rapide intégrant toutes les préoccupations de l'usager et notamment l'aspect environnemental.
Au travers de la méthode des facteurs extraite de la norme ISO 15686, on mesure bien toute l'importance pour le gestionnaire de patrimoine immobilier, qui souhaite avoir une vision éclairée sur la planification de ses opérations de maintenance, d'avoir la connaissance la plus précise possible de ces informations.
Destination du bâtiment
La destination du bâtiment correspond à l'usage pour lequel il a été conçu ou mis aux normes. Afin d'obtenir une liste la plus exhaustive possible de destinations de bâtiment, il est possible de s'inspirer de la classification employée par le logiciel i-Reef ainsi que la décomposition des bâtiments utilisée en réglementation incendie. La liste de destinations de bâtiments crée permet de définir le contexte réglementaire et de réaliser un premier ciblage des fonctions prioritaires pour satisfaire les besoins des usagers. Par exemple, la fonction primaire « confort thermique » sera prédominante dans un établissement de soins, mais pourra avoir une importance moindre dans un bâtiment industriel ou de stockage.
Usagers du bâtiment
Les usagers du bâtiment ont :
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Des besoins et exigences auxquels devra répondre le bâtiment ou le patrimoine étudié à travers chacune des fonctions primaires ;
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Une influence sur les conditions d'exploitation et d'usage du bâtiment et donc sont potentiellement une source d'usure et de dégradations qui ont une influence sur la criticité des équipements. Il faut donc identifier les paramètres, liés aux usagers, qui vont impacter le découpage fonctionnel au niveau de la fonction ou sous-fonction, ou bien qui pondéreront la criticité de chaque équipement.
Influence du nombre d'usagers du site
Influence de la sur ou sous population
Cette notion peut être un facteur d'usure de certains équipements voire de non suivi de la réglementation, notamment en matière d'incendie, en cas de sur population. En revanche, la sous exploitation engendre des dépenses inutiles en entretien, elle doit donc être analysée : est-elle durable ? Si oui, l'entreprise devrait peut-être envisager un déménagement ou la location d'une partie de ses locaux. Dans le cas contraire, le gestionnaire technique doit proposer des mesures limitant les dépenses inutiles. Ce facteur qui caractérise la sur ou sous exploitation d'un bâtiment impacte directement la durée de vie des composants.
Influence du potentiel agresseur
On peut supposer qu'un public sensible, socialement défavorisé (type HLM) entrainera éventuellement une dégradation plus rapide des parties communes. A contrario, un public aisé, ou plus surveillé (présence d'un gardien, par exemple) sera plus respectueux des locaux.
Influence de la sensibilité esthétique
A titre d'exemple, certaines entreprises tertiaires dont l'image est un élément phare seront plus exigeantes en termes d'esthétique que d'autres qui ne reçoivent pas de client. Ce facteur pourra influencer certaines fonctions du bâtiment.
Influence de la fragilité physique
Cette notion, relativement subjective, tient compte de l'âge, de l'état de santé, du handicap éventuel que pourrait avoir les usagers du bâtiment. La notion d'accidentologie de la population (accidents domestiques, accidents du travail) pourrait également être prise en compte.
L'influence des exigences opérationnelles et fonctionnelles
Les exigences opérationnelles correspondent aux obligations éventuelles de continuité de service de certains composants du bâtiment. La fonctionnalité d'un composant ou d'une fonction particulière peut être nécessaire pour mener à bien le cœur de métier d'une entreprise ou bien une fonction support. Cela peut avoir une influence financière pour le propriétaire du site. Si cette influence est forte, elle devra être prise en compte dans la maintenance. Il faudra donc prendre en compte cette exigence au cas par cas.
Environnement du bâtiment
Tout comme l'usager, l'environnement va se caractériser en terme d'exigences (réglementaire, esthétique, environnementale) et en terme d'agressions ayant une influence sur la durée de vie des équipements.
Influence de l'environnement climatique
Les trois facteurs d'influence à considérer sont :
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Exposition aux intempéries (zone climatique, vent, neige, foudre, etc.) ;
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Exposition à la pollution (ville ou campagne, sites fortement industrialisés, risque de pluies acides)
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Exposition géographique (bord de mer, montagne, orientation, zone inondable, zone à risque sismique, etc.).

Influence de l'environnement urbanistique
Les deux paramètres à considérer sont :
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la présence d'un PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou autre : le PLU devra être consulté en cas d'intervention sur l'apparence extérieure du bâtiment requérant la demande d'un permis de construire ou de démolir ou bien une déclaration de travaux. Il faudra tenir compte de ces éléments avant d'envisager certaines transformations qui pourraient s'avérer impossibles. Certains éléments devront par conséquent être maintenus en état plus longtemps ;
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la "situation particulière" : bâtiment ou site classé au patrimoine historique, site naturel protégé, etc. Ces informations ne seront pas prises en compte dans le calcul des criticités ou de la durée de vie, mais seront précieuses pour le gestionnaire en cas de remplacement des composants modifiant l'architecture des bâtiments.
Conclusion - Profilage des bâtiments
A l'issue de cette étape de profilage, seront estimées les grandes lignes :
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du cadre réglementaire ;
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des besoins et exigences principales de l'usager ;
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des exigences liées à l'environnement ;
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des impacts de l'usage et de l'environnement (usure et dégradations) sur le bâtiment.
Ce profilage type sera la base de calcul des criticités et des durées de vie estimées des composants.
Les exigences seront prises en compte par le gestionnaire dans l'estimation des criticités de chaque composant. Elles seront également prises en compte pour définir l'importance des fonctions primaires (voir plus loin la définition des décotes /surcotes). Les impacts seront, quant à eux, pris en compte par le gestionnaire dans son évaluation de la durée de vie résiduelle de l'équipement. Cette évaluation ne pourra être réalisée sans un diagnostic technique préalable qui permettra de déterminer l'état actuel des composants. Dans le cadre du mode simplifié présenté plus loin dans ce module, le gestionnaire aura la possibilité de définir un profil type de bâtiment et de caractériser la qualité du bâti et l'impact de l'environnement/usagers.