Les enjeux environnementaux
Ces enjeux majeurs sont aujourd'hui soit imposés dans le cadre de réglementation, soit issus d'une politique volontariste de l'entreprise qui définit ses propres priorités et donc impose à son gestionnaire immobilier ses propres axes d'amélioration.
Globalement, les gestionnaires immobiliers sont concernés par les aspects suivants :
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Consommation énergétique
Il s'agit bien évidemment de l'ensemble des énergies consommées par un bâtiment au cours de son cycle de vie, que ce soit dans sa phase initiale (conception-construction, on parle alors souvent d'énergie grise) que dans sa phase d'exploitation, ou enfin au cours de sa déconstruction. Il est souvent difficile de séparer la part liée au fonctionnement du bâtiment (chauffage, climatisation, éclairage, équipements techniques de base tel que eau, courant faible, etc.) de celle liées au process de l'activité qui peut être spécifique et très importante : cas d'une usine, d'une activité essentiellement informatique, d'un centre commercial avec chaîne de froid importante, etc.).
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Gestion de l'eau
Il est courant de parler de cycle de l'eau, avec les flux entrants (eau potable, eau de pluie ou de ruissellement), et des flux sortants (eaux usées, eaux de pluies rejetées). Le but est autant d'économiser l'eau que de rejeter une eau la moins polluée possible.
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Gestion des déchets
Il convient de considérer séparément les déchets produits en phase de construction de ceux en phase d'exploitation. De la même manière, dans ce dernier cas, la cause de la production de déchets doit être clairement identifiée, soit il résultent réellementde l'exploitation de l'ouvrage, soit des process associés.
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Santé
Cet aspect concerne bien évidemment la qualité de l'air (température, hygrométrie et teneur en polluant), mais aussi l'ambiance sonore, visuelle et olfactive.
Les aspects santé couvrent autant les espaces intérieurs soumis à des flux entrants, et une activité interne qui génère des nuisances, que l'environnement extérieurs de l'ouvrage soumis à des flux sortants du bâtiments qui peuvent constituer des sources de nuisance pour l'environnement.
Globalement diverses réglementations en la matière existent, mais elles seront probablement renforcées très prochainement par les résultats des travaux du Grenelle de l'environnement.
L'analyse de la future réglementation du Grenelle, en l'état actuel des connaissances, fait apparaître quatre thématiques principales pour les gestionnaires de patrimoine immobilier :
« EG signifie engagements du Grenelle »
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Energie
Trois volets auront un impact sur les investissements dans le domaine des énergies :
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Consommation :
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Constructions neuves (2010) : BBC – inférieure à 50 kwh/m2/an
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Constructions neuves (2020) : BEPOS
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Compteurs intelligents (particuliers)
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Ampoules basse consommation
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Réduction
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Parcs existants : Réduction des consommations énergétiques de 38%
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Certificats Economies Energies (Secteur tertiaire et Sociétés Immobilières)
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Energies renouvelables
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Crédit Impôt (revenu)
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[EG] Autonomie des installations
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[EG] Promotion des réseaux de chaleur renouvelable
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Une quatrième proposition d'action aura une influence en matière de gestion mais sans impact sur l'investissement :
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Audit
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Bilan Energie et Gaz à effet de serre
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2013 : Personne morale (> 250 salariés)
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2010 : Personne morale (> 250 salariés et titres sur marché réglementé)
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Eau
Trois volets auront un impact sur les investissements dans le domaine de la gestion de l'eau :
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Consommation Eau potable
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Limiter prélèvement et consommations
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[EG] Protéger les aires d'alimentation en eau potable
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Récupération et réutilisation des eaux pluviales
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Récupération et réutilisation des eaux usées
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Déchets
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Les propositions d'action dans le domaine des déchets sont les suivantes :
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Réduction des déchets partant en incinération de 15%
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Augmentation du recyclage déchets ménagers et assimilés de 35% en 2012 et 45% en 2015
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Augmentation du recyclage déchets emballages ménagers et déchets entreprise de 75% en 2012
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Obligation de plan de gestion de déchets pour les chantiers - Diagnostic préalable aux chantiers
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Santé
Les propositions d'action dans le domaine de la santé sont les suivantes :
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Etiquetage sur les émissions et contenus en polluant et interdiction de certaines substances
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[EG] Mise en place de systèmes de mesure et d'information sur la qualité de l'air intérieur
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[EG] Réglementation de la pollution lumineuse
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Processus de réception des bâtiments adapté aux réglementations en matière d'aération, de ventilation et d'acoustique
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« Il convient de garder à l'esprit que cette synthèse a été réalisée en juin 2009, compte tenu des éléments connus à cette date. Entre le vote des projets de loi et la parution de décrets il y aura très certainement des variantes. »
La modernisation durable de l'existant vise à pousser les gestionnaires (voire les propriétaires) de biens immobiliers à privilégier certains types de travaux afin de répondre à ces nouvelles orientations et aux probables futures réglementations.
Ce concept de modernisation durable s'entend aujourd'hui dans la démarche du Grenelle de l'environnement et c'est sur cette base de documentation que l'analyse sera menée.
Textes de référence
En date de mai 2009, deux étapes liées au Grenelle de l'environnement sont actées :
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Le Grenelle 1, dont quatre arrêtés concernant le secteur du bâtiment sont :
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Arrêté du 21 septembre 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments neufs en France métropolitaine
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Arrêté du 7 décembre 2007 relatif à l'affichage du DPE dans les bâtiments publics en France métropolitaine
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Arrêté du 18 décembre 2007 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 raltif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
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Arrêté du 13 juin 2008 relatif à la performance énergétique des bâtiments existants de surface supérieure à 1 000 mètres carrés, lorsqu'ils font l'objet de travaux de rénovation importants
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Le Grenelle 2, dont le projet de loi est passé à l'assemblée nationale et au sénat et doit repasser, dans les prochains mois (en date de fin de octobre 2009), en seconde lecture à l'assemblée nationale. Il est à noter que ce texte de loi a surtout pour ambition de fixer les grandes orientations et qu'il sera suivi d'une série de textes réglementaires plus précis. Aussi la documentation « autour » du projet de loi est nombreuse et éphémère et qu'il est difficile d'en mesurer la pertinence. Toutefois afin d'effectuer l'analyse, dans les meilleures conditions, nous avons choisi d'utiliser le texte, actuellement disponible sur le site internet du MEDAD (Ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement Durable) appelé « Les engagements numérotés du Grenelle » dont la couverture est très large et la numérotation facilite le référencement.