Cycle de vie des ouvrages
Cours

La notion de Temps

La gestion d'un patrimoine immobilier s'inscrit généralement dans le temps sur plusieurs années, et combien de solutions dites « provisoires » se sont révélées avec le temps maintenues dans leurs fonctionnalités avec des coûts ou une qualité de service très rarement optimaux.

Cette gestion dans le temps est l'une des difficultés du gestionnaire de patrimoine souvent confronté à des analyses de gestion annuelles, des évolutions de stratégie d'entreprise à court terme. Dans le meilleur des cas la stratégie à long terme d'une structure économique peut atteindre 10 ans. Par opposition l'inertie du domaine de la construction s'avère très lourde. La durée de vie d'un ouvrage s'évalue en dizaines d'années (50 ans, 75 ans). Entre l'intention de construire et la mise en service d'un nouveau bâtiment, cinq années s'avèrent un délai habituel En tout état de cause, il est quasiment impossible de descendre au-dessous de deux années.

La réactivité du domaine de la construction, en d'autres termes les délais nécessaires pour construire, adapter ou modifier un bâtiment, s'oppose à la rapidité de l'évolution des besoins des utilisateurs (nouveau projet de développement, fusion de service, création ou suppression de filière, etc.) qui se déroule sur des périodes de quelques années seulement (2 ans, 5 ans, 10 ans maximum).

Il s'agit là d'un des grands enjeux de l'activité de gestion de patrimoine : être capable de faire évoluer les ouvrages en cohérence et aussi rapidement que le nécessiterait l'évolution de l'activité qu'ils supportent.

Ce paradoxe de la gestion de patrimoine : développer une activité sur le long terme, en rapport avec la durée de vie d'un bâtiment longue de plusieurs dizaines d'années, pour satisfaire des besoins sur le court terme, ne peut trouver une réponse que dans la mise en place d'une gestion active du patrimoine.

Une gestion passive se contentera de constater a posteriori les performances obtenues avec les besoins des utilisateurs et comptabilisera le coût du service rendu. Ce mode de gestion concevable dans un environnement stable qui permet par occurrences successives de réduire les écarts de service et de coût, apparaît totalement inadapté dans la plupart des situations actuellement rencontrées. L'environnement des gestionnaires est devenu de plus en plus instable, voir réactif et le pas d'analyse des performances économiques de plus en plus rapproché. La capacité de prévision et de réactivité repose sur une organisation et un métier parfaitement maîtrisés. Cela suppose une démarche qualité et une capitalisation des connaissances.

Ainsi, l'organisation du système de gestion doit lui aussi s'inscrire dans le temps, pour conserver la trace des actions de gestion, garantir une continuité au-delà des réorganisations et des évolutions des moyens de gestion, et proposer une capacité d'adaptation en accord avec les délais souhaités par l'entreprise. Les informations descriptives du patrimoine et déterminantes pour l'activité doivent perdurer aussi longtemps que les ouvrages qu'elles caractérisent. Un système d'information performant constitue un atout majeur pour répondre à cet objectif.

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