Une approche classique par phase
Le découpage en phase du projet montre une disparité importante dans la définition des acteurs avec d'une part une phase de conception-construction qui repose sur un vocabulaire et des rôles bien définis, notamment par la réglementation (Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 - Loi relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre privée, dite loi MOP) qui se traduit par une littérature abondante sur le sujet, et d'autre part, une phase d'exploitation peu réglementée et guère documentée.
Les définitions suivantes s'appuient sur les écrits de Jean Perret dédiés à la gestion technique immobilière , sur les éléments produits par l'association APOGEE et sur les éléments proposés par André Ledoit.
La liste non exhaustive présente essentiellement les acteurs principaux qui participent activement au processus.
Phase aménagement
Les aménageurs (État, collectivités locales et établissements publics, ainsi que les personnes publiques ou privées intervenant pour leur compte) ont pour mission de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti et les espaces naturels. Cela se traduit par la réalisation de lotissement, d'aménagement de zones spécifiques (par ex : zone d'aménagement concerté - ZAC), en dotant le site aménagé des équipements d'infrastructure nécessaires et favorables au développement de l'activité visée (réseaux, voiries, etc.).
Le promoteur est une personne physique ou morale, dont l'activité consiste à prendre de façon habituelle l'initiative de la réalisation immobilière et à en assurer la maîtrise d'ouvrage. Dans le cadre d'une organisation permanente, il assure la responsabilité de la coordination des opérations concernant l'étude, l'exécution et la mise à disposition des usagers de programmes de construction. Le promoteur passe différents types de contrats : vente du logement achevé, vente en état de parfait achèvement, contrat de promotion immobilière, etc.
Phase construction
Dans la vision macroscopique développée ici, cette phase inclut la partie études et réalisation. Cette phase est la plus réglementée en terme d'organisation et de fait, l'identification et la définition des acteurs fait l'objet d'un large consensus.
Le maître d'ouvrage d'une opération est la personne physique ou morale pour laquelle l'ouvrage est construit. D'origine publique ou privée il décide de l'opération ; il définit le programme (objectifs, besoins à satisfaire, contraintes relatives à sa réalisation et à son utilisation), détermine l'enveloppe financière prévisionnelle, conclut les marchés, opère le paiement et réceptionne les travaux.
Le maître d'ouvrage peut consentir une délégation d'exercice de sa mission à un mandataire : le maître d'ouvrage délégué, public ou privé.
Le maître d'ouvrage peut aussi se faire assister sur les plans administratifs, financiers et techniques, par une personne morale habilitée (non Maître d'œuvre) : le conducteur d'opération.
Le maître d'ouvrage lors de la phase de conception-réalisation peut être différent du propriétaire de l'ouvrage lors de la phase d'exploitation (cf. promoteur).
La maîtrise d'ouvrage dans une entreprise relève de la direction en charge de la gestion de patrimoine, généralement la fonction immobilière.
C'est la personne qui se charge de la construction d'un ouvrage. Ce peut être un artisan, un entrepreneur, une société spécialisée ou toute personne qui vend, après achèvement, une construction qu'elle a fait réaliser.
Un constructeur de maison individuelle est une personne physique ou morale qui a la maîtrise de la conception, de la commercialisation et de la réalisation d'une maison individuelle, qui perçoit le prix de la construction et qui assume ainsi la responsabilité globale (Loi du 16 juillet 1971 article 45-1, modifiée par la loi du 3 mai 1993).
Le maître d'œuvre est une personne ou un groupement de personnes, physiques ou morales, chargés d'apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme de l'opération que le maître d'ouvrage leur a confiée.
La maîtrise d'œuvre regroupe toutes les compétences nécessaires à sa mission, y compris maintenant les compétences environnementales pour répondre aux exigences HQE (Haute Qualité Environnementale).
Le maître d'œuvre établit les projets, dirige et contrôle l'exécution des travaux, propose leur réception et leur règlement, sans avoir pour autant qualité pour accomplir pour le maître d'ouvrage et en son nom les actes juridiques.
Le maître d'œuvre, architecte ou bureau d'étude Technique, peut se voir confier par le maître d'ouvrage les interventions suivantes : les études d'esquisses, les études d'avant projet, l'assistance apportée au maître d'ouvrage pour la passation du contrat de travaux, les études d'exécution ou l'examen de la conformité du projet et le visa de celles qui ont été faites par l'entrepreneur, la direction de l'exécution du contrat de travaux, l'ordonnancement, le pilotage, la coordination du chantier l'assistance apportée au maître d'ouvrage lors des opérations de réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement.
Le maître d'œuvre est responsable de la production du DOE (Dossier des ouvrages exécutés) qui compile toutes les informations essentielles au fonctionnement et à l'exploitation de l'ouvrage.
Il assure l'exécution des marchés de travaux sous différentes formes : entreprise générale, entreprises groupées et solitaires, entreprises groupées conjointes, entreprises en lots séparés (par corps d'état), contractant général. L'organisation hiérarchique des entreprises peut faire apparaître des sous-traitants, entreprises qui interviennent pour le compte d'une autre entreprise.
C'est une personne physique ou morale qui a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages. Il intervient à la demande du Maître d'ouvrage et émet un avis sur les problèmes d'ordre technique. Cet avis porte notamment sur les aspects concernant la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes. Les principaux contrôleurs techniques sont regroupés au sein de COPREC. Les contrôleurs techniques sont amenés à intervenir en phase d'exploitation des ouvrages pour effectuer les contrôles réglementaires qui nécessitent une compétence ou un agrément spécifique.
Le spécialiste OPC (ordonnancement, pilotage et coordination) assure l'ordonnancement des différentes tâches nécessaires à la réalisation de l'opération (travaux et fournitures) en vue de la coordination dans le temps et dans l'espace. Il est chargé de l'établissement des programmes et de leur mise à jour périodique, d'analyser les tendances et de proposer des corrections.
Le maître d'ouvrage est tenu de désigner un coordinateur sécurité protection de la santé dès lors que les travaux envisagés entrent dans le champ défini par la loi (loi n° 93.1418 du 31 décembre 1993). Il a pour mission de veiller à la mise en oeuvre des principes généraux de prévention, permettant d'assurer la sécurité et de protéger la santé de tous ceux qui interviennent sur le chantier. Deux phases d'intervention sont prévues pour le coordinateur SPS, lors de la conception et lors de la réalisation dans les chantiers de bâtiment et travaux publics. Il ne peut être qu'un professionnel du bâtiment (Code du travail). Sa mission s'étend à la gestion des interférences entre les phases de conception-réalisation et d'exploitation du bâtiment, notamment par la production du dossier d'interventions ultérieures sur les ouvrages (DIUO).
Phase vente
Il convient de distinguer
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Les marchands de biens
Soit ils exercent une activité essentiellement spéculative (achat et revente de biens sans modification), soit ils proposent une valeur ajoutée administrative ou technique (transformation, réaffectation de la destination) qu'ils spécifient (définition du programme) et qu'ils peuvent éventuellement mettre en œuvre.
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Les commercialisateurs
Ils vendent les programmes dont ils peuvent assurer la promotion et la construction. (cf. promoteurs constructeurs).
Phase d'exploitation
En matière de gestion, le propriétaire peut assurer la gestion lui-même ou la confier par mandat à un autre intervenant par exemple à un administrateur des biens (logement ou bureaux). Les différents intervenants listés ci-après ne se positionnent pas dans une même logique d'exploitation des ouvrages, mais prennent en charge un aspect particulier, pour une nature de patrimoine spécifique (immeubles d'habitation ou à destination de bureaux par exemple).
Il s'agit d'une profession réglementée exercée par une personne physique ou morale, qui, de façon habituelle et dans le cadre d'un mandat écrit, gère les biens d'autrui, propriétés de tous ordres et plus particulièrement il a en charge d'administrer les immeubles. L'administrateur perçoit les revenus immobiliers des bailleurs, assure la conservation du bien, de son entretien et de son amélioration. Lorsqu'il est gérant de société immobilière ou syndic de copropriété, il représente légalement la personne morale de façon permanente.
Cette profession réglementée est exercée par une personne physique ou morale qui, de façon habituelle et dans le cadre d'un mandat écrit, conduit dans le domaine de l'immobilier des actes juridiques pour autrui : vente, achat, constitution d'hypothèque, etc. Il met en relation soit des acheteurs et des vendeurs, soit des bailleurs et des locataires.
Il s'agit d'une personne physique ou morale, prestataire qui fournit à une Direction Immobilière assistance et conseil dans les différents domaines : organisation, maîtrise d'ouvrage, qualité, sécurité, contrôle des coûts, diagnostics, etc.
Il peut s'agir d'expert immobilier dont la mission essentielle consiste à déterminer la valeur de biens immobiliers ou de consultant, spécialiste du domaine qui apporte un savoir-faire, une méthodologie dans la mise en œuvre des projets.
Personne physique ou morale assurant les activités de gestion des biens immobiliers : gestion patrimoniale, gestion locative, gestion technique, gestion administrative, etc. Son objectif est d'assurer le fonctionnement du bien et de régler toutes les questions administratives, locatives, de charges, d'entretien, d'exploitation et de service.
Son objectif est d'assurer le fonctionnement du bien et de régler les enjeux généraux. Son action s'inscrit dans la durée ; il doit rechercher une diminution des charges d'entretien du propriétaire et des charges à repartir entre locataires, par le choix de la meilleure programmation possible des investissements et des gros travaux de maintenance. Il gère certaines prestations techniques en travaillant soit avec ses propres services, en interne, appelés souvent régies (nettoyage, entretien...), soit à l'extérieur, avec des entrepreneurs, des exploitants ou encore des prestataires de service (entretien des ascenseurs par exemple).
Il se doit essentiellement de maintenir le bien en condition opérationnelle, c'est à dire de conserver le bien en état de fonctionnement tout en garantissant la sécurité. Il recherche l'optimisation du coût global, avec un souci de préservation de la valeur du bien. Son action s'inscrit dans la durée pour obtenir un bon fonctionnement au moindre coût, l'adaptation de l'évolution technologique des équipements, et le maintien des ouvrages dans le respect des différents règlements (normes d'habitabilité, code du travail, etc.).
Les domaines spécifiques à l'exploitation et à la maintenance peuvent être confiés à une maîtrise d'œuvre spécialisée qui accomplit alors une mission dite « d'ingénierie - exploitation – maintenance ».
Différentes possibilités d'organisation peuvent cohabiter pour assurer tout ou partie de cette activité :
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Équipe interne ou atelier ou agence
Entité interne à un organisme ayant pour fonction d'assurer des prestations de maintenance-exploitation immobilière. Dans le logement, on utilise également le terme " Régie de Travaux ".
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Entreprise multiservice
Entreprise réalisant des prestations de service pour le compte d'une direction immobilière dans le cadre de contrats regroupant plusieurs services.
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Entreprise multitechnique
Entreprise réalisant des prestations techniques pour le compte d'une direction immobilière dans le cadre de contrats regroupant plusieurs compétences techniques.
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Entreprise prestataire
Entreprise effectuant des prestations de travaux ou de services pour le compte d'une direction immobilière : construction, réparation, maintenance, etc.
Personne physique ou morale qui gère l'immeuble en copropriété au nom des copropriétaires. Représentant et mandataire du syndicat, il est responsable de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Il est le conseil de la copropriété, il assiste et informe les copropriétaires.
Services propres à une entreprise privée ou publique qui ont pour mission d'organiser, de concevoir, de réaliser et de contrôler les diverses prestations matérielles, logistiques, techniques et administratives contribuant au bon fonctionnement de cet organisme.