Cycle de vie des ouvrages
Cours

Les opérations de conservation et de transformation

Cette famille de travaux concerne les opérations d'aménagement et de conservation d'envergure plutôt limitée comme la réfection d'une chaufferie, un ravalement de façade, la réorganisation spatiale d'un niveau, la suppression d'une cloison, etc.

Il convient d'inclure aussi les travaux demandés par le gestionnaire de la location en réponses aux demandes d'aménagement et de remise en état des biens loués ou mis à disposition. Ces adaptations légères ont fait l'objet d'une validation de la part du gestionnaire des biens pour s'assurer que le résultat ne va pas à l'encontre de la politique patrimoniale, qu'il n'induit pas des problèmes de conformité réglementaire et des problèmes techniques d'exploitation et de maintenance.

Ces opérations sont décrites soit dans le plan de conservation du patrimoine existant, soit dans le plan d'évolution du patrimoine.

  • Le plan de conservation intègre les travaux de maintenance prévisionnelle, les travaux nécessaires pour une mise en conformité avec la réglementation, les travaux nécessaires pour l'exploitation technique des installations et équipements en réponse aux exigences attendues par les utilisateurs. Ce dernier cas concerne par exemple les installations toujours opérationnelles mais dont les performances ne sont plus suffisantes ; cela est dû soit à une dérive incontrôlée de la demande, soit à une perte de performance des installations vieillissantes. Par exemple, l'ajout progressif de matériels informatiques dans une salle climatisée conduit à une augmentation de la charge thermique qui progressivement met en défaut la climatisation.

  • Le plan d'évolution intègre les transformations à mettre en œuvre pour répondre de manière coordonnée aux besoins d'évolution fonctionnelle guidés par l'usage actuel ou futur et aux besoins techniques souhaités par l'exploitation ou la maintenance. Par exemple le changement d'énergie pour le chauffage peut introduire des évolutions conséquentes sur la chaufferie, le système de régulation, les émetteurs, et des dispositions connexes (par exemple mise en place de pare-soleil).

Quelle est la limite entre des travaux de transformation et une opération de construction ?

Par exemple déplacer deux cloisons et réaménager quatre bureaux relèvent de cette famille, alors que réaménager complètement deux niveaux de 1500 m² peut être traité comme une opération de construction.

C'est à chaque gestionnaire de fixer cette limite qui peut être financière (sur la base d'un seuil de montant de travaux), administrative (par rapport aux autorisations légales, par exemple besoin d'un permis de construire), technique en rapport avec la complexité de l'opération, ou organisationnelle au vu de l'exécutant (services internes ou externes).

Globalement, par rapport à une opération de construction qui correspond à des investissements importants, des procédures administratives rigoureuses, un besoin fort de gestion de projet, il s'agit ici d'une démarche allégée mais dont les principes restent identiques :

  • Réaliser des travaux d'évolution nécessite un conducteur d'opération, un phasage depuis l'étude de faisabilité jusqu'à la réception des travaux d'aménagement, voire le suivi des garanties, en passant par les étapes de conception et de travaux. Le suivi de l'opération porte sur les aspects coûts, délais et qualité.

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