Les enjeux économiques
L'enjeu économique est aujourd'hui prioritaire pour toutes les entreprises. Trop souvent la gestion de patrimoine se contente de subir ses budgets, d'en faire une analyse a posteriori, parfois avec plusieurs exercices budgétaires de décalage. Une gestion active doit reposer sur un suivi en temps réel des éléments économiques, se fixer des objectifs et se donner les moyens d'optimiser les coûts et de proposer des perspectives économiques fiables et réalistes.
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Permettre l'analyse et le contrôle des coûts
Pour maîtriser les coûts attachés aux différentes composantes du patrimoine géré, il faut d'une part les identifier, et d'autre part les imputer. Ces affectations à un produit, une ligne de production, un service, une usine seront essentielles pour une gestion précise des coûts globaux.
Le plan comptable donne un cadre réglementaire pour identifier des postes de charges ; toutefois, une comptabilité analytique adaptée permet un détail plus probant.
La rentabilité d'un site ou d'un produit se calcule par la différence entre les coûts (directs/indirects, variables ou fixes) et le prix de vente. Dans ce cas, comment connaître la marge réellement réalisée alors que les charges fixes imputées, dont les coûts patrimoniaux, le sont au prorata de l'activité ?
La figure suivante illustre cette nécessité d'affiner la maîtrise des coûts pour être au plus proche de la réalité de l'entreprise, en proposant de transformer les charges patrimoniales fixes, en charges variables ventilées sur chaque produit.

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Optimiser les coûts
Une fois, les coûts imputés à chaque produit (cf. Figure suivante), le gestionnaire comme le responsable financier sera capable d'identifier les actions à mener pour optimiser certains postes, et par conséquent :
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d'imputer la part réelle du patrimoine pour chaque ligne de produit :
Ainsi, les produits nécessitant des installations particulières (ex. salle blanche) ne feront pas peser sur les autres productions le coût patrimonial attaché.
La comptabilité analytique pourra définir avec plus de précisions le coût réel donc la marge réalisée sur chacun des produits et informer l'entreprise des produits à basse rentabilité.
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de justifier l'existence et la pertinence d'une gestion du patrimoine immobilier :
Si le patrimoine a un coût qui entre dans la fabrication des produits, il contribue d'une manière ou d'une autre à la conception de ce produit. Son efficacité, de même que les moyens employés peuvent être améliorés dans le but de servir la stratégie de l'entreprise et la rentabilité globale.
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de définir la contribution de l'immobilier dans la fabrication :
Le patrimoine est un composant actif de chaque produit (ou service) : sans bâtiment, la production ne peut réaliser son travail.
De plus, selon la typologie (bureaux, entrepôts, installations de production, etc.) l'impact diffère largement, ce qui traduit une corrélation plus ou moins forte entre patrimoine et activité.
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de mettre en place des actions :
Une fois, les classes et imputations réalisées, il faut agir là où des faiblesses ont été détectées. Si le produit X a un coût très élevé, l'analyse doit prendre en compte tous les facteurs entrant dans sa fabrication et faire varier ceux qui permettront un gain (rapide ou conséquent).
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Cette connaissance de la part de chaque poste de charges dans l'élaboration du produit ou du service final (cf. Figure suivante) engendrera obligatoirement une meilleure utilisation, un meilleur coût d'exploitation, au final une meilleure rentabilité du parc patrimonial.

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Établir des scénarios prévisionnels de coûts
Les démarches de type active prônent l'analyse par anticipation. Il est donc primordial de réaliser des études préliminaires, de simuler des évolutions au sein du service immobilier et de les comparer avec les autres services. Les prévisions doivent toujours être réalisées en cohérence avec la stratégie de l'entreprise. Les recommandations de chaque service serviront à mieux coordonner les actions.
Grâce à des scénarios prévisionnels qui décrivent les données économiques, les données réglementaires et les mises en place de qualité, les décisions seront effectuées en connaissance de cause. Pour être crédible, une étude de faisabilité économique doit être réaliste. Le domaine de l'immobilier souffre d'une mauvaise image en matière de prévision budgétaire. Les budgets sont trop souvent largement dépassés.
La maîtrise des prévisions de coûts doit gagner en fiabilité pour contribuer efficacement aux décisions stratégiques de l'entreprise. Paradoxalement, la qualité des résultats ne sera que meilleure si le gestionnaire est impliqué pleinement dans la définition des axes stratégiques de l'entreprises. Effectivement, l'incertitude résulte souvent d'une mauvaise appréciation des besoins immobiliers.