Les enjeux stratégiques de l'entreprise
L'entrée des services immobiliers dans les plans stratégiques est récente. Encore trop souvent considéré comme un poste de charges et une donnée immuable pour loger l'activité, le patrimoine contribue bel et bien au développement de l'entreprise. Si son importance est différente selon les sociétés, il existe néanmoins et doit être géré dans l'optique de :
« Le terme entreprise est ici pris au sens large, il peut s'agir tout autant d'une vraie entreprise privée comme un constructeur d'automobiles, que d'un organisme public comme le ministère des affaires étrangères. »
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Participer à la cohérence des actions de l'entreprise
Les incohérences entre la stratégie d'entreprise et les actions réalisées par le service immobilier font légion. Ainsi, il est impertinent de parler d'une politique immobilière lorsque l'essentiel des décisions est pris par dépit et sans aucune possibilité d'analyse. Si la stratégie générale de la société a bien été identifiée et répercutée sur les services impliqués dans l'activité de l'entreprise (Commercialisation, ressources humaines, production, etc.), le gestionnaire de patrimoine, souvent mis en parallèle, n'a pas d'autre démarche que de subir. Le caractère immuable du parc immobilier est alors amplifié et dénote une incapacité à la réactivité. Cette démonstration paraît évidente ! Toutefois, la démarche consisterait plutôt à palier cette rigidité en informant au plus tôt la fonction immobilière des évolutions. Ainsi prévenu, le gestionnaire sera à même d'anticiper les changements et de les planifier, voire de participer à l'élaboration de solutions. Notons que si le patrimoine présente une inertie importante en matière d'évolution, la gestion patrimoniale peut faire l'objet d'une adaptation relativement rapide.
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Renforcer l'efficacité du Macro système Entreprise
L'entreprise est constituée d'un ensemble de services imbriqués les uns aux autres. Cette interaction implique une connaissance du schéma général de l'entreprise. Le vecteur permettant la cohérence, la pertinence et l'homogénéité des actions entreprises n'est autre que la stratégie de la société. Celle-ci doit être déclinée, adaptée à chaque secteur.
Dès lors que le service patrimoine est intégré dans la politique générale de l'entreprise, il peut servir la cause de celle-ci. La valeur d'une gestion du patrimoine active se démontre par sa communication avec les autres services. Au même titre que des hypothèses et des scénarios sont élaborés pour identifier les répercutions d'une politique sur le personnel et sur la production, des analyses économiques, réglementaires et qualitatives doivent être développées pour en évaluer l'impact sur le patrimoine.
Si le secteur immobilier se caractérise par son inertie. Celle-ci est d'autant plus forte lorsque les choix sont induits par des réactions immédiates sans anticipation. Une connaissance des informations au plus tôt réduit ce caractère immuable, et permet une capacité d'évolution et de réactivité souvent insoupçonnée.
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Légitimer la gestion du patrimoine comme composante active de l'entreprise
Exclure le patrimoine immobilier des évolutions stratégiques ou simplement ne pas l'inclure dans l'activité de l'entreprise entraîne des incohérences et des blocages majeurs.
Imaginons, à titre d'exemple, la mise en place d'une nouvelle politique générale de fonctionnement à flux tendus. La production, les ressources humaines, le service informatique en déduisent immédiatement les incidences, mettent en place les outils et s'adaptent aux changements organisationnels. Pour le gestionnaire du patrimoine, le schéma est tout autre, il est souvent devant un fait accompli. Dans cette illustration, la politique de flux tendus engendre un choix impliquant une nouvelle organisation : l'externalisation de la logistique. Que faire alors des entrepôts actuellement en location ? Le bail a une durée de 9 ans, aucune clause n'a été négociée pour un congé anticipé. La charge d'entretien n'est plus légitime. L'exclamation « Si nous avions su » se répand.
La véritable implication de la gestion de patrimoine dans le système décisionnel de l'entreprise, sa contribution aux études de faisabilité, constitue un facteur de réussite supplémentaire dans les choix stratégiques.