Introduction
Afin d'atteindre les différents objectifs et répondre aux enjeux de la planification des opérations de maintenance immobilière, il est suggéré de dégager cinq grandes étapes
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le profilage et état des lieux du bâtiment : le bâtiment, ses usagers, son environnement ;
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la décomposition fonctionnelle du bâtiment ;
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la définition des objectifs et souhaits du gestionnaire du bâtiment : criticité et durée de vie des équipements ;
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la définition des actions de maintenance (détaillée dans la division "Plan de maintenance");
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la réalisation du plan de maintenance (détaillée dans la division "Application des concepts").
Ce processus général est schématisé ci-dessous.
L'élaboration d'un plan de maintenance ne peut se faire sans une bonne connaissance du bâtiment ou du patrimoine étudié. Pour bien connaître ce patrimoine, toute prise en charge d'un bâtiment doit débuter par son inventaire en termes d'équipements et de composants à maintenir. Pour mener à bien cette étape, il est possible de réaliser un découpage fonctionnel du bâtiment qui facilitera la réalisation d'un état des lieux, technique mais aussi fonctionnel du site. En effet, le diagnostic ne peut pas être uniquement technique, il doit également tenir compte du profil du bâtiment en fonction de sa destination, de ses usagers et de leurs exigences et besoins ainsi que de l'environnement, climatique et urbanistique. Le diagnostic technique fournira des informations sur l'âge des équipements et leur état. Mais le diagnostic d'usage complétera les résultats du diagnostic technique en s'intéressant aux exigences et au profil de l'usager. Ces données auront un impact sur la durée de vie de l'équipement ainsi que sur sa criticité. L'ensemble de ces éléments permettra de définir les besoins en maintenance en termes de criticité de chaque équipement. Cette criticité pourra être fonctionnelle, liée à l'obsolescence, financière, environnementale ou bien réglementaire. Cette évaluation pourra être, à terme, un argument pour le gestionnaire technique pour présenter son plan de maintenance au propriétaire du patrimoine et faire des appels de fonds. Il lui permettra également de réaliser des simulations de maintenance en fonction du budget qui lui aura été alloué, et cela afin de déterminer quelle solution pourrait être la plus avantageuse pour assurer la pérennité de son site.
Dans le chapitre III de ce cours, une étude de cas sera présentée ; des simulations d'étude des criticités et des durées de vie de composants en vue de déterminer les actions de maintenance à envisager seront réalisées.