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Définition de la gestion patrimoniale

Au vu des finalités exposées précédemment, nous proposons la définition suivante pour la gestion de patrimoine :

DéfinitionDéfinition de l'activité de gestion patrimoniale

Gérer un patrimoine immobilier signifie prévoir, adapter et fournir les moyens immobiliers dont ont besoin des activités, les mettre à disposition dans les meilleures conditions de sécurité, d'usage, de coût global et de confort.

Cette définition est à rapprocher de celle de MM. Perret et Hendricks [Hendricks 2003] qui mettent fortement l'accent sur la finalité des ouvrages : « Combinaison optimisée des éléments nécessaires à l'organisation d'un patrimoine immobilier destiné à l'exercice d'une ou plusieurs activités définies. »

Le schéma de la Figure suivante présente une vue d'ensemble de cette approche de l'organisation de l'activité de gestion patrimoniale.

Vue d'ensemble de l'organisation de l'activité de gestion patrimoniale
Vue d'ensemble de l'organisation de l'activité de gestion patrimoniale[Zoom...]

Cette première approche de l'activité du gestionnaire fais apparaître trois niveaux d'actions :

  1. Le niveau stratégique (Asset) dont la finalité première est de piloter l'évolution du patrimoine d'une part, l'activité de gestion d'autre part, mettant l'accent sur :

    • Les opérations de constitution du patrimoine : acquisition, cession, mutation et construction des biens immobiliers,

    • Les opérations économiques ayant pour but de budgétiser et de comptabiliser les flux économiques imputables au patrimoine immobilier.

  2. Le niveau administratif (Property) qui se résume essentiellement aux obligations administratives du propriétaire, telles que :

    • Les opérations administratives avec pour objectif de répondre aux obligations légales qui s'imposent aux maîtres d'ouvrage (droit de la construction, droit des sols, fiscalités, établissements classés,...), mais également les obligations conventionnelles pouvant résulter des contrats d'assurance, marchés de l'entreprise, obligations sociales, etc.

    • Les obligations environnementales et réglementaires applicables aux ouvrages et aux flux de matière échangés (eau, énergie, déchets, etc.).

  3. Le niveau opérationnel (Facilities) qui comportent toutes les activités qui conduisent à faire fonctionner et exploiter les ouvrages, notamment :

    • La gestion de l'usage du patrimoine et l'établissement des prospectives d'utilisation,

    • Les opérations techniques pour le pilotage, le contrôle et la maintenance, avec pour objectif de garantir la fonctionnalité et les performances attendues par l'usager des biens immobiliers,

    • Les opérations de travaux avec pour objectif la transformation du patrimoine immobilier (réaménagement, réhabilitation).

Dans le schéma, trois activités ont été placées verticalement afin de mettre en évidence leur transversalité :

  1. La gestion comptable et économique : elle consiste à collecter l'ensemble des données économiques aussi bien du patrimoine que des activités associées, afin de réaliser des analyses comparatives (par exemple d'une année sur l'autre pour mesurer la réduction des dépenses, ou entre biens pour rechercher les économies, ou entre un bien et une référence du marché)

  2. La gestion de la connaissance : elle consiste à collecter et gérer l'ensemble des informations patrimoniales nécessaires à l'activité de gestion.

  3. La gestion des moyens : c'est notamment la gestion des ressources humaines, le suivi des activités qui consiste à collecter les temps passés par activités dans une optique de contrôle mais aussi d'analyse comparative avec des données de référence du métier.

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