Une approche par spécialité
Jean Carassus, dans son approche économique du processus de construction propose une classification originale des acteurs intervenant au cours du cycle de vie des ouvrages.
Partant d'une analyse du processus complet : production, utilisation, démolition des ouvrages, il distingue trois types d'acteurs :
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les acteurs spécialisés dans la construction,
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les acteurs non spécialisés dans la construction mais parties prenantes aux processus,
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les acteurs institutionnels qui jouent un rôle essentiel dans la définition et le suivi des nombreuses règles et conventions qui caractérisent la construction.
Le schéma de la figure suivante présente une vision synthétique de cette approche par spécialité.

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Agent immobilier
Il participe à l'achat, la vente et à la mise en location des immeubles commandés par la maîtrise d'ouvrage.
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Entreprise et artisan du bâtiment et du génie civil
Ils assurent la réalisation des chantiers de construction, réhabilitation, démolition. Ces entreprises et artisans participent également à la maintenance des ouvrages. Dans ce cas, une activité continue et régulière peut être mise en oeuvre mais il ne semble pas que ce soit la pratique la plus développée, en particulier pour les grosses réparations et le gros entretien.
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Exploitant
Il s'agit de prestataires réguliers sur des sites (chauffagistes, ascensoristes...). Les acteurs spécialisés en processus de production éphémère sur site sont les parties prenantes de la construction neuve, de la réhabilitation, de la transformation et de la démolition des ouvrages.
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Fabriquant
Cet acteur est spécialisé en processus de production industrielle pour la fabrication de matériaux, composants ou équipements. Des importateurs et des négociants assurent la commercialisation des matériaux et équipements aux entreprises et artisans ou même directement à ces maîtres d'ouvrage particuliers que sont les ménages qui réparent, entretiennent, améliorent, voire construisent leur logement.
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Gestionnaire immobilier et d'ouvrages.
Son activité de gestion tend à se transférer vers la gestion d'actifs immobiliers. Cette gestion d'actifs, fondée sur une segmentation des patrimoines et une analyse économique d'optimisation d'investissement et de désinvestissements, se traduit par des décisions de maintenance, de réhabilitation, de transformation, de vente, d'achat, de démolition, de construction.
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Loueurs de matériels
Cet acteur intervient indirectement en fournissant les moyens de production.
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Maîtrise d'œuvre
La conception (architecturale, technique, économique), le suivi des chantiers, ainsi que le contrôle et la coordination sécurité sont le fait de la maîtrise d'œuvre : architectes, bureaux d'études techniques, économistes, bureaux de contrôle, coordonnateurs sécurité, etc.
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Maître d'ouvrage
Il assure la fourniture du sol support (pour la construction neuve), le financement et la programmation, avec la participation, le cas échéant, d'aménageurs et de lotisseurs.
J. Carassus identifie sept types d'acteurs qui jouent un rôle essentiel dans les processus de la construction sans être, le plus souvent, spécialisés dans la construction.
Certains interviennent régulièrement dans le processus, d'autres occasionnellement.
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Etablissement financier
Il finance la construction, la réhabilitation et la gestion des ouvrages.
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Investisseur
Il est propriétaire des ouvrages à côté des particuliers, des entreprises, de l'État, des collectivités territoriales (fonds de pension, caisses de retraite, sociétés d'assurances, etc.).
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Opérateur de réseaux et de services
Fournisseur régulier des gestionnaires en services tels que l'énergie (électricité, gaz, eau), les télécommunications, le traitement des déchets, l'eau potable, l'assainissement, etc.
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Producteur de biens et services
Il fournit d'autres services tels que l'entretien, le gardiennage, la sécurité, etc.
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Propriétaire foncier
Il fournit les terrains pour la construction neuve.
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Société d'assurances
Elle assure l'ensemble des acteurs, dans le cadre le plus souvent de systèmes ad hoc.
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Utilisateur
L'usager se positionne comme client final de l'ouvrage, celui pour qui l'ouvrage a été construit et à qui sont destinés les services.
Le processus de production-gestion des ouvrages repose sur un nombre élevé de médiations, règles et conventions appliquées à la construction. L'élaboration et le suivi de ces règles peuvent être le fait de :
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la puissance publique
Elle définit et fait appliquer les règles par ses différents échelons (Union Européenne, État, régions, départements, groupements de communes, communes). Ces règles peuvent prendre formes de lois, de réglementations (décret, arrêtés), de circulaires, d'instructions normatives, etc. Ces règles concernent tant l'ouvrage que les acteurs ou les processus (organisation des relations entre acteurs).
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des organisations privées, professionnelles
Les acteurs eux-mêmes (spécialisés ou non) sont à l'origine de nombreuses règles qui caractérisent leur métier, la défense de leurs intérêts, etc.